Más allá del precio: ITBI, escritura, registro y otros gastos al comprar un inmueble en Brasil
El precio no es el único gasto al comprar una propiedad en Brasil. Conozca el ITBI, la escritura, el registro y otros costos, en qué etapa aparecen y quién suele pagarlos.
2 de noviembre de 2026 · 5 min de lectura
Cuando encontramos la propiedad ideal, es lógico concentrarse en el precio publicado. Pero quien ya compró sabe que, entre el acuerdo y la inscripción a su nombre, hay otros gastos que deben estar en el presupuesto. Si usted viene de Paraguay o Argentina, además, el sistema brasileño tiene nombres y pasos que conviene conocer de antemano.
En este artículo explicamos los principales costos, en qué momento aparecen y quién los paga normalmente. No incluimos porcentajes ni montos, porque cambian según la ciudad y la escribanía y se actualizan con frecuencia. La idea es que usted sepa qué preguntar y a quién.
Por qué existen estos gastos
En Brasil, la compra de un inmueble solo se completa con la inscripción en el Registro de la Propiedad (Cartório de Registro de Imóveis). Ese acto es el que transfiere el dominio. Para llegar ahí, hay un impuesto municipal, un documento formal que firmar y varios certificados que reunir. Cada paso tiene su costo.
Vale recordarlo: un contrato firmado sin inscripción no lo convierte en dueño del inmueble.
ITBI: el impuesto de transferencia
El ITBI (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles) es un tributo municipal que se cobra cuando una propiedad cambia de dueño por compraventa. Cada municipalidad define la alícuota y cómo se calcula la base, que suele considerar el valor de la operación o un valor de referencia del municipio.
Quién paga: como regla, el comprador.
Cuándo: normalmente antes de la escritura o del registro, porque la escribanía exige el comprobante pago para avanzar.
En Foz do Iguaçu, el ITBI se emite y se paga en la Prefeitura (municipalidad). Consulte allí la alícuota actual, cómo se hace la valuación y si existe alguna condición especial para inmuebles financiados dentro del Sistema Financeiro da Habitação.
Escritura pública
La escritura pública de compraventa se firma en el Tabelionato de Notas, el equivalente a la escribanía. El tabelião (escribano) verifica documentos, certificados y la identidad de las partes.
Quién paga: por costumbre, el comprador, salvo que se acuerde otra cosa.
Cuándo no hace falta: en los créditos bancarios, el contrato del propio banco generalmente tiene valor de escritura pública. En ese caso, usted firma el contrato del banco y pasa directo al registro. Confirme con el banco cómo funciona en su operación.
Los aranceles notariales siguen tablas fijadas por cada estado. En Paraná, puede pedir un presupuesto en la propia escribanía antes de cerrar.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción es lo que realmente pasa el inmueble a su nombre. El registro analiza la escritura o el contrato y anota la transferencia en la matrícula de la propiedad.
Quién paga: como regla, el comprador.
Cuándo: después de la escritura (o de la firma del contrato bancario) y del pago del ITBI.
En algunos casos la ley prevé reducciones en los aranceles, por ejemplo en la primera compra de vivienda financiada por el SFH. Pregunte en el registro si su caso califica.
Certificados
Antes de cerrar, es prudente reunir certificados del inmueble y del vendedor. Muestran si hay deudas, embargos o juicios que puedan afectar la compra. Los más habituales son:
- matrícula actualizada con certificado de gravámenes;
- certificados de juicios civiles, fiscales y laborales del vendedor;
- certificado de libre deuda del IPTU (impuesto inmobiliario);
- constancia de pago de expensas, si es un condominio.
Quién paga: varía. Muchas veces el vendedor tramita los suyos y el comprador paga los que pide para su propia tranquilidad. Lo mejor es dejarlo claro en la oferta.
Gastos del financiamiento
Si la compra es con crédito, se suman algunos ítems:
- tarifa de tasación, cobrada por el banco por la inspección técnica;
- tarifas administrativas previstas en el contrato, si las hay;
- seguros obligatorios de vida e invalidez y de daños al inmueble, que suelen incluirse en las cuotas.
Quién paga: el comprador. Los montos se consultan con el banco y aparecen en el Costo Efectivo Total (CET).
Comisión inmobiliaria
La comisión remunera el trabajo de intermediación: publicación, visitas, negociación, revisión de documentos y acompañamiento hasta el final.
Quién paga: según la práctica del mercado brasileño, normalmente el vendedor, aunque puede acordarse de otra forma, siempre por escrito y desde el inicio.
Otros gastos que conviene prever
Además de los costos formales, reserve dinero para:
- IPTU y expensas proporcionales desde la fecha de toma de posesión;
- conexión o cambio de titular de agua, luz e internet;
- mudanza, pequeños arreglos y lo básico para la casa nueva;
- eventual regularización de algo que aparezca en los certificados.
Quién paga qué, en resumen
- ITBI: comprador, como regla.
- Escritura pública: comprador, por costumbre, salvo acuerdo.
- Registro: comprador, como regla.
- Certificados: según lo acordado.
- Gastos del crédito: comprador.
- Comisión inmobiliaria: normalmente el vendedor, salvo acuerdo.
Todo puede negociarse entre las partes, siempre que quede por escrito en el contrato.
Cómo planificarse
El consejo más útil es simple: pida presupuestos antes de firmar la oferta. Consulte en la municipalidad por el ITBI, en la escribanía y el registro por sus aranceles y en el banco por las tarifas del crédito. Con esos números sabrá exactamente cuánto necesita además del pago inicial.
Si está del otro lado y quiere vender, conocer estos gastos también ayuda a negociar con transparencia. Empiece por saber cuánto vale su propiedad y vea cómo vender con nosotros.
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