Além do preço: ITBI, escritura, registro e outros custos da compra de um imóvel

Quando a gente encontra o imóvel certo, é natural focar no preço anunciado. Mas quem já comprou sabe: entre a negociação e o registro no seu nome existem outras despesas que precisam estar no planejamento. Esquecer delas é uma das causas mais comuns de aperto no fim da compra.

Neste artigo, explicamos os principais custos, em que momento cada um aparece e quem normalmente paga. Não trazemos alíquotas nem valores, porque eles variam de cidade para cidade e de cartório para cartório, e são atualizados com frequência. A ideia é que você saiba o que perguntar e para quem.

Por que esses custos existem

No Brasil, a compra de um imóvel só se completa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. É esse ato que transfere a propriedade. Até chegar lá, há um imposto municipal a pagar, um documento formal a assinar e algumas certidões a reunir. Cada etapa tem seu custo.

Uma frase que vale lembrar: "quem não registra não é dono". Contrato assinado sem registro não transfere a propriedade.

ITBI: o imposto de transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por compra e venda. Cada prefeitura define suas regras, a alíquota e a forma de cálculo da base, que costuma considerar o valor da transação ou o valor de referência do município.

Quem paga: em regra, o comprador.

Quando: normalmente antes da escritura ou do registro, porque o cartório exige a guia quitada para seguir.

Em Foz do Iguaçu, o ITBI é emitido e recolhido junto à Prefeitura Municipal. Consulte no órgão responsável qual é a alíquota atual, como é feita a avaliação e se existe alguma condição diferenciada para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Escritura pública

A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza o negócio entre vendedor e comprador. O tabelião confere documentos, certidões e a identificação das partes.

Quem paga: por costume, o comprador, salvo combinação diferente no contrato.

Quando é dispensada: nos financiamentos bancários, o próprio contrato do banco geralmente tem força de escritura pública. Nesse caso, em vez de pagar a escritura no tabelionato, você assina o contrato do banco e segue direto para o registro. Confirme com o banco como funciona na sua operação.

Os emolumentos de cartório seguem tabelas definidas em cada estado. No Paraná, você pode pedir um orçamento ao próprio cartório antes de fechar a compra.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

O registro é o passo que realmente transfere o imóvel para o seu nome. O cartório analisa a escritura ou o contrato, confere se tudo está correto e anota a transferência na matrícula do imóvel.

Quem paga: em regra, o comprador.

Quando: depois da escritura (ou da assinatura do contrato do banco) e do pagamento do ITBI.

Em algumas situações a lei prevê redução nos emolumentos, por exemplo na primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH. Pergunte ao cartório se o seu caso se enquadra.

Certidões

Antes de fechar negócio, é prudente reunir certidões do imóvel e do vendedor. Elas mostram se existem dívidas, penhoras ou processos que possam comprometer a compra. Entre as mais comuns estão:

• matrícula atualizada com certidão de ônus reais;
• certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas do vendedor;
• certidão negativa de débitos de IPTU;
• declaração de quitação de condomínio, quando houver.

Quem paga: varia. Muitas vezes o vendedor providencia as suas, e o comprador arca com as que pede para sua própria segurança. O ideal é deixar isso claro na proposta.

Custos específicos do financiamento

Se a compra for financiada, entram alguns itens a mais:

• tarifa de avaliação do imóvel, cobrada pelo banco para a vistoria técnica;
• tarifas administrativas previstas no contrato, quando houver;
• seguros obrigatórios, de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel, que costumam vir embutidos nas parcelas.

Quem paga: o comprador, que é quem contrata o crédito. Os valores e a forma de cobrança devem ser consultados no banco e aparecem no Custo Efetivo Total (CET).

Comissão de corretagem

A comissão da imobiliária ou do corretor remunera o trabalho de intermediação: divulgação, visitas, negociação, conferência de documentos e acompanhamento até o fim.

Quem paga: pela prática do mercado, normalmente o vendedor, mas pode ser negociado de outra forma, desde que esteja claro e por escrito desde o início.

Outras despesas para colocar na conta

Além dos custos formais, lembre-se de reservar dinheiro para:

• IPTU e condomínio proporcionais a partir da data combinada para a posse;
• ligação ou transferência de água, energia e internet;
• mudança, pequenos reparos e itens básicos para a casa nova;
• eventual regularização de pendências identificadas nas certidões.

Quem paga o quê: um resumo

1. ITBI: comprador, em regra.
2. Escritura pública: comprador, por costume, salvo acordo.
3. Registro: comprador, em regra.
4. Certidões: dividido conforme combinado.
5. Custos do financiamento: comprador.
6. Comissão de corretagem: normalmente o vendedor, salvo acordo.

Tudo isso pode ser negociado entre as partes, desde que fique registrado no contrato.

Como se planejar

A dica mais valiosa é simples: peça orçamentos antes de assinar a proposta. Consulte a prefeitura sobre o ITBI, o cartório sobre escritura e registro e o banco sobre as tarifas do financiamento. Com esses números na mão, você sabe exatamente quanto precisa ter disponível além da entrada.

Se você também está do outro lado e quer vender, saber esses custos ajuda a negociar com transparência. Comece descobrindo quanto vale o seu imóvel e veja como anunciar com a gente.

Conte com a nossa equipe

Na Claudinéia Calegari Imóveis, acompanhamos cada etapa da compra em Foz do Iguaçu, ajudando a organizar documentos, prazos e despesas para que nada pegue você de surpresa. Fale com a nossa equipe e tire suas dúvidas antes de fechar negócio.